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都说市区房源走俏,一环边这个盘为何开盘只售出40套?

2019-03-15 14:54:32来源:成都商报房产发布阅读量:1005

2017年4月6日,融信以16900元/㎡的楼面地价拿下金牛区百寿路16.6亩地块,不久后,该地块项目案名公布:融信公馆。从拿地起,融信公馆就备受业界关注,一是因为一环外侧的地段;其次,地块是迄今为止成都第四高楼面地价。

时隔22个月后(2019年2月20日),融信公馆取得住宅预售证;本周二(3月12日),成都房协官网公示了融信公馆的选房结果:无棚改户登记报名,刚需16套,普通24套,剩余房源300套。从结果来看,340套房源售出40套,去化率仅11.76%。这样的销售表现,意味着购房者并没有为该项目宣称的“一环孤品”买单。

融信公馆选房结果

01

区域:老城市里的“高端盘”

不知道融信在频繁举牌前是否提前到过现场考察,至少,拿地之后,这块一环旁的地块让他们熬了很久——22个月之后才迎来了开盘。

西一环外侧的白果林片区,是标准的老成都所在,静谧、闲适一度是这里的生活标签。但走在通往项目的路上,这个由金琴路、清江东路、百寿路三条公路围合下的区域,时常被来自四面八方的汽车、三轮车、自行车塞得水泄不通。

所幸,地铁二号线白果林站下车,步行三百米左右即可到达项目,除了挤一点,通勤还是非常方便的。

除此之外呢?

走出地铁站,你就能看到,整个区域内以老旧小区为主,两车道的公路旁停满了周边小区住户的车,可以想象,融信公馆业主的低碳环保生活大概来源于车还没开出小区街道就会被堵住的残酷现状吧。

小区外的百寿路为出入主要通道,仅两车道

不过,当我们围着区域走上一圈之后,会发现,区域里除了老旧小区聚集外,各项生活配套称得上是完善。在从地铁站到百寿路的路上,沿途的社区底商,完美的覆盖了从早餐的包子铺到地道川菜馆的全时段餐饮,红旗超市、舞东风、理发店、茶馆等街铺也让日后的生活便捷不少。

再多走几步,在项目不远处,前些年投入运营的银杏广场是区域内最近的大型配套,不过业态几乎以餐饮为主,其余行业的招商有些不尽人意。再往清江东路方向走,商业会更加多一些,有个SPAR邻你生活超市、中开大厦等商业类型或稍微丰富一点,至少你能在这里找到一家屈臣氏。

旁边底商配套一般

景观方面,置业顾问表示,项目旁就有一条摸底河,发哥也实地走访了一圈,emmm,这条20米宽的小河,实在让人难以把它与河景画上等号。

项目旁的摸底河,难言景致

好在,一环旁的各项城市资源非常便捷,中医大省医院大概只有两站路的距离,浣花溪公园、文化公园等也非常便捷,如果你愿意,坐上地铁去到春熙路也不过五站地铁的距离,轨道交通再一次成为加分项。

关于购买这类产品的改善家庭而言,学区,是一个非常重要的问题,而根据成都教育局官网2018年学校划片显示,百寿路对口的小学是与融信公馆仅一街之隔的白果林小学,中学是成都市金牛实验中学,学区怎么样呢?白果林小学的评价是“老城区普通小学”,但离家非常近是真的加分。

金牛区的白果林小学

整体来看,这是一个应有尽有生活成熟的区域,但走了一圈看下来,正因为区域发展较早,“老城”的城市界面,对于高端项目有不小的影响。

02

产品:单价2.75万的袖珍改善盘

融信公馆占地16.6亩,在百寿路和摸底河的包夹之下,呈现出一个长条形的掎角之势。

南侧的摸底河宽约20多米,实在是难言河景,反倒需要提醒购房者要提防这里春夏季的蚊虫叮咬,如需购买也建议尽量选择高楼层;北侧是小区连接一环和蜀都大道的必经之路——百寿路,但只有两车道。

憋屈,这是市中心打造袖珍盘无法回避的现实。那么,在外部环境受限的情况下,小区内部有没有亮点呢?

先看看小区的一些参数:

占地:16.6亩

梯户比:2梯4户

容积率:4.0

户型:113㎡、142㎡(另有少量顶跃户型)

总套数:340套

高地价、高容积率和过于狭小的占地面积决定了小区只能以打造高端大平层的电梯高层为主,也因此,小地块内如栽葱般插入了3栋楼——1栋30层,另外2栋29层,呈品字形排列,这也是最大化地利用了小区现有占地面积,但三栋楼的楼间距和有限的小区内庭均是硬伤,我们从总平图和实景图片上可以感受一下。

好在项目整个布局为南北朝向,但受容积率限制又无法做成板式结构的通透户型。2梯4户的设计,从本质上拉开了与顶级高端改善产品的差距。113和142㎡的主力户型,虽然能很好地控制总价在300万左右,但针对的客群却十分有限——适合首改家庭居住面积的尺度,很难承受2.75的均价和300万上下的总价;追求品质生活的高端买家,又很难看上套三套四的“非奢侈精致户型”。

尴尬的还不止户型,为了控制单价,装修标准说实话不算贵,3499元/㎡和3699元/㎡两种选择,含地暖、中央空调、新风系统传统三大件,但现代简约的装修风格和实景呈现上,至少在目之所及很难契合其前期宣传的“西南封面”。

都不是推窗,坐着也能见老破小

此外,项目30%的绿化率中规中矩,1.3的车位配比,也需要购房者在后期入住需求和车位售价上多加衡量。

而回到整个片区,区域内以30年7层楼的老小区居多,均价普遍在1.3万/㎡左右。周边的高层次新房主要有清江雅居、银杏广场、朗诗西溪里三个小区,前两个小区二手房交易价格在1.5-1.7万元/㎡,最新的朗诗西溪里于2016年建成,目前成交均价在2.5万元/㎡左右。

一河之隔,价差1万多

总结起来,融信公馆的产品定位偏向刚需和刚改,但不论单价还是总价更偏向高端改善,这样的矛盾也直接导致项目处于刚需买不起、改善看不上的尴尬境地。

而与融信公馆类似处于老破小市中心的远洋万和公馆,由于拿地成本较低和产品面积段的合理性,其位于一环内更佳地段的区域却以2.2万元/㎡的单价,达到了快速清盘的结果。另一方面,与融信公馆处于类似地价、售价的金茂府,产品定位更加清晰,其“科技豪宅”的理念的打造能力,也更具有一定的说服力。

03

品牌:首个项目仅售出1套

在房地产寡头趋势愈发明显的时代,品牌力,无疑是客户极为关注的要素之一。

2017年4月6日,融信拿下融信公馆地块,宣告这家从福建出发,目前把总部落在上海的企业入蓉。

在接近两年的时间里,除布局融信公馆项目之外,融信还于2018年3月拿下了新津一宗约34亩土地,即现在的澜天府邸项目。

位于新津的澜天府邸开盘去化并不理想

后者,也是融信在成都首个入市销售的项目——2018年12月27号,拿地后9个月,融信·澜天府邸首批次298套房源获取预售,建面约98~186平米,含装修价格9666元~12280元。

但销售结果同样遭遇“滑铁卢”:彼时融信·澜天府邸298套房源,共有15组客户进行网络登记,最终成交1套。时隔3个月,当发哥今日再次通过成都透明房产网查询近期销售情况时发现,仍旧只有1套处于“已售”状态。

入蓉两年,两个项目开盘,共卖出41套房源,这并不是一个对客户具备说服力的数据。

一位业内分析人士表示:“房企要想提升品牌知晓度,要么走规模路线,要么走产品力路线。”倘若把融信和同一天入蓉的金茂、中南相比,金茂有全国范围内的产品IP金茂府作支撑,中南在成都已落子4个项目,而融信要想在此后获取成都购房者的认可,显然还有一段很长的路要走。



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