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现在买房,算不算抄底?

2018-10-26 09:58:45来源:半只阅读量:1025

熟悉我的老读者应该知道,在去年楼市最疯狂的时候,我有一个论断,即2018年年底才是出手的好时机。

例如2017年4月17日,我在《成都买房自住,如何成功“抄底”?》中第一次提到2018年下半年会是出手好时机。

2017年9月15日,我在《刚需自住&买房投资,为什么要区别建议?》中提到“明年年底,伺机而动”。


2017年11月9日,我在《成都买房人,现在不追涨,未来别踏空》中提到2018年年底再看情况。



以及在一些文章末尾的留言回复中,都保持了一贯的观点,从未动摇过。



如今,2018年年底已经到了,我去年的论断到底是准了,还是打脸?

这个交由大家去评判,我只说说我自己对当下买房的看法。

1、摇中神盘,就是抄底,确信无疑。

什么是神盘?

大概意思就是位置既好,品质又佳,价格还便宜的超高性价比楼盘。

为什么会有神盘?

这可能就跟我们的限价方式有关。其中的成本限价法,让早期拿地比较便宜的楼盘容易成为神盘;而前后批次对比法,会让上批次开盘时间较早,价格较低的楼盘容易成为神盘。

最早的神盘,来自高新双子星:人居·盛和林语和长冶·南阳御龙府。

随后而来的,是华润神盘三连:华润·金悦湾、华润·云庭、华润·润府。

当然我们也不能忘了来自城市第一板块金融城的招商·大魔方;以及来自城市第二板块攀成钢的的环球汇·天誉花园。

此外,凯德·卓锦万黛、北大资源·颐和翡翠府别墅、万科第五城联排,以及未来我们可以预测的人居·花照云庭、仁恒·滨河湾等等,都是神盘。

如果你不小心摇中了上述楼盘,那么恭喜你,抄底成功。

不管未来市场风云如何变幻,这些神盘的价格和价值都难以撼动。

2、核心区域,优质楼盘,价格稳定。

我在去年5月18日的《成都进入精细化买房时代》中,曾经提出过调控下买房的四个标准:核心城市、主流地段、优质物业、合理价格,缺一不可。

成都这座城市,咱们不用说了。

新一线城市中数一数二的存在,版图、人口、经济、潜力,样样都好。

但房价嘛,你懂的,如果跟其他一二线城市横向比较的话,其实成都房价还是很健康的。某种程度上说,这一轮调控,成都具有一定偶然性,但长线来看,终归价格要与价值保持一致的,这个是后话了。

而核心区域是什么呢?

成都主城区应该是属于核心区域的。这一点不存在疑问,城北或略弱一筹。

高新南区和天府新区的三大核心板块,肯定也是属于核心区域的。不解释。

次一点但也勉强属于核心区域的,就是二圈层的近郊部分,包括华府、大面、犀浦、大丰等,也都没问题。

而这些核心区域的楼盘,如果在位置、土地、交通、配套、产品、价格上都比较合理,没有特别明显的致命伤,那么在当前环境下,我都认为属于优质楼盘。

例如中铁建·西派城、中海·锦江城、青秀·未遮山、电建· 洺悦府、阳光城·半山悦、泛悦城市广场等等,基本都算。它们虽然定位有高有低,但总体是在一个稳定合理的区间,市场接受度也比较高,这类楼盘,是当前数量最多,可选择性最广,也最值得大众购房者去关注的。

这类楼盘,跟神盘相比,性价比肯定没有那么高。但总体而言,价值和价格也是比较统一的。我不敢说买这样的楼盘,就一定是抄底,但它整体上还是处于一个底部合理的范围,价格会比较稳定,上下浮动的区间,也就在每平一两千的水平。

说一个宽泛的标准。

核心区域的优质楼盘,定位于刚需或者首改,1.5万/平以内的精装房,是合理的;而定位于高端豪宅的,2万/平左右的精装房,是合理的。在这个范围参照下,购买的风险不大。当然一家之言,仅供参考。

3、远郊楼盘,价格虚高,恐将腰斩。

我并不是说远郊的楼盘,价格都虚高,这个要区别对待。

所谓远郊,主要是指成都三圈层和环蓉区域,例如青白江、都江堰、视高、大邑这些地方。

而成都的三圈层本身分化比较厉害,有些区县的房价,本身并没有太大的水分,而有些区县和环蓉板块的房价,则水分过大,甚至不排除房价腰斩的可能。

对于成都的购房者来说,能不去这些地方是最好的。

如果一定要去,那除非你的工作生活版图,就在这些区域,且价格足够合理。

我认为的合理应该是6000-8000的水平,且含一定装修。

4、二手房价,整体下行,部分可淘。

关于二手房,我其实写了很多篇文章,判断也是比较准确的。

最近的一篇是8月21日的《成都二手房在降,是时候买入了吗?》

文中观点是直接的:

我认为二手房还在下行区间,价格没有触底,整体上看,目前还不是出手二手房的最好时机。但整体趋势不代表个体房源的价值,如果遇到有超高性价比的楼盘,也是可以淘一淘的。

当然,这篇文章中,我没有给出超高性价比的标准,也没有预判好的出手时机。那么今天做一个补充。

我认为,二手房的性价比,可以参考核心区域优质楼盘的一手房价格。

而二手房整体达到这一水平,大概要等到明年下半年。

以上没有什么依据,我也是拍脑袋瞎蒙,万一蒙对了呢。

最后,对于不同的购房者,建议如下:

1、对于刚需自住需求的购房者来说,有着优先购房的资格,应该好好利用这个资格去博一把“神盘”,一旦买中就是阶层晋升的好机会。即使没有买中,也能退而求其次购买核心区域的优质楼盘,进可攻、退可守,立于不败。但出手买,是大原则,不要瞎操心房价会大降。去年楼市火热的时候,我稍微泼点冷水,就被不少人DISS为“傻空”,如今这些人早已销声匿迹,而楼市也真的冷了。这个时候,我反而会劝大家不要去听信“什么房子吃人”之类的鬼话,凡是去年不敢唱空而现在来唱空的,都是在迎合你们的情绪而已,大家要懂得分辨。

2、对于改善自住需求的购房者来说,如果只是普通资格,就要好好琢磨是不是要去“抢”神盘了。从更现实的角度出发,锁定核心区域的优质楼盘,尤其是单价不贵,但总价不低的那种大户型,甚至豪宅,机会理论上会更大一些。

3、对于有投资需求的购房者,我个人是不太建议现在入手的,应该等待政策、信贷的转向,再考虑出手,而现在就是“换弹夹”的时间,趁着调控期,多多储备“弹药”。但如果只是希望保值增值,且又是长线持有的话,那么可以去碰碰神盘的运气,或者挑一挑部分优质楼盘。总之,心态可以轻松一点,得失随缘。

4、对于还在攒资格或者已经被限购的人来说,心态上也不用着急,楼市平稳为主,什么“明年要大涨”、“后年要大涨”之类的,我相信都是不可能的。从现在开始计算,横盘一两年之后,房价随居民收入温和上涨,我是相信的,但报复性大涨,绝无可能。横盘一两年,什么资格也攒够了吧。至于已经被限购的人们,你们就只需要做好一件事,就是好好挣钱,静待下一次买房时刻的来临。

我只是个普通人,以上言论,仅供参考,祝大家买房愉快!

来源:吴思竹

本文经原作者授权发布,内容有删改,如需转载请联系原作者。





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