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论高级,这个楼盘可以排进成都前三

2019-03-15 16:52:55来源:吴思竹阅读量:1049



豪宅有两种境界,一种是壕,另一种是高级。




在我的评价体系里面,“高级”这个词很少用。我常常会说某个楼盘是豪宅,但却很少说某个楼盘非常高级。



在我看来,“豪宅”和“高级”是两个完全不同的概念。


豪宅,只需要有足够投入,各项指标符合标准,那就会被定义成豪宅,更多是一种物理属性的界定;而高级则不同,它除了有足够的投入,还需要很高的品味,更像是一种精神或者审美层面的界定。



迄今为止,在我看过的成都所有高端住宅项目中,能够被冠以“高级”这个形容词,仅仅只有三个:

第一个是伊泰天骄;

第二个是麓湖;

第三个就是东原·印长江。



它们都有几个共同点:一是比肩世界一线水平的设计和品味;二是直面市场波动仍不计成本的投入;三是坚定引领更高端生活方式的决心。



我相信,任何人只要去实地看过东原·印长江,那么多半会像我一样,对东原“路转粉”,即使你最终并不会买它,但你也会由衷的为这个产品点赞。





-壹-

印长江的基本盘



东原·印长江位于武侯区红牌楼永顺路165号,是正儿八经的主城2.5环内少有的低容积项目。它距离最近的地铁太平园站点,直线距离不到600米,而这个站点,也是成都非常少见的三线换乘站,包括了3号线、7号线和10号线。所以说,仅就城市地段和交通而言,东原·印长江是非常硬核的。


项目区位图



商业和景观方面,东原·印长江距离大悦城直线距离不到800米;距离红牌楼市政公园不到500米;而学校也基本不愁,其中成都第三十三幼儿园距离项目不到200米,而成都市太平小学距离项目也只有300米。




当然,客观的说,东原·印长江在基本盘方面目前至少面临两大挑战。



第一,是红牌楼板块当前还存在大量家居和汽配等专业市场,城市界面比较差,与高端的居住氛围不太吻合。



但是,我们不要忘了,东原·印长江的体量非常小。一期271套房源,开盘一次、清盘一次,在当前的市场环境下竟也毫不拖泥带水;而二期的升级版,总共只有118套房源,仅凭周边地缘客户,也足以消化。



而更为关键的,还是我们看待城市发展的眼光和耐心。



在城市西南2.5环这个寸土寸金的板块,任谁也不相信它会永远存在大量的专业市场,保持现在的城市界面?



而同区位的西南3.5环,武侯新城板块都不断涌现“高价地”的背景下,2.5环的土地价值又该几何?



最后,大家再想想最近火热的TOD概念,以及近在咫尺的三线交汇太平园站点,你又会产生怎样的联想?



第二,是区域内确实缺乏比较优质的公立学校。



这一点目前无解,不过对于教育资源要求较高的家庭,可以通过附近优质的私立学校来满足。其中,龙江路小学(中粮祥云分校)距离项目直线距离1.3公里;而口碑极好的成都西川中学,距离项目也只有直线距离1.8公里。





-贰-

印长江的血统



城市界面和配套资源,远非一个房企所能决定和改变。但产品力,却是一个开发商的底线和尊严。东原·印长江,到底是一个怎样的产品?



我们可以从它案名开始,追根溯源。



众所周知,成都并不位于长江沿岸。因此,东原·印长江这个名字一听,就知道它是个“舶来品”。没错,印长江正是来自于东原的发源地——重庆。



在重庆南滨路上,有一个被誉为“西部第一豪宅”的楼盘,只有四栋楼,仅194户,它们全部临江而建,一字排开,望尽整个渝中半岛的繁华。



直面渝中半岛的优美天际线



从2003年拿地到2015年面市,这个楼盘前后历经了12年时间,请来了6大国际顶级团队参与建筑、景观和室内精装设计,包括国际知名建筑大师Jean Weng、全球排名前十的SWA的首席设计师李惠俐、戴维国际的老板戴维张等,仅设计费一项,就斥资1.3亿,前后总共历经了105版方案和上千轮优化。




除了顶楼720平米的复式单元外,这个楼盘只有两种户型:228平和320平米。



要知道,重庆是按套内面积计价,因此我按照三梯两户大概25%的公摊倒推,它们大概相当于成都300平米和420平米的户型。仅此一项,目前成都就没有能与之匹敌的楼盘,即使伊泰天骄和银泰·华悦府出马,也会略逊风骚。



而它的单价和门槛,在西部城市也是首屈一指。

50000元/平的单价竟然一房难求,二手市场也根本没人出售。即使最小户型的门槛价格也达到了八位数,最低1200万起,其中顶层复式单位,更是达到半亿级别。



相信大家也猜到了,这个在重庆具有标杆地位并缔造出传奇的楼盘,它的名字,就叫东原·印长江。



重庆东原·印长江实景图



一战成名后,东原在重庆印长江这个产品的顶层设计下,衍生出了高端产品“印系列”,并在全国多个重点城市着手布局全新的“东原·印长江”。截至目前,已经落地的,除了重庆外,还有成都和南京。而成都东原·印长江,则是全国第二座印长江。





-叁-

高级的成都印长江



与重庆印长江顶级豪宅的定位相比,成都印长江显得亲民了许多,但这依然不能掩盖它豪宅的定位和底气。



首先,它是一个纯正的低密楼盘,尽管我认为印长江的高级与是否低密无关。



项目占地45亩,分两期开发。一期已经售罄,而二期即将开盘。



二期占地15.98亩,容积率只有1.9,共118户。小区由三栋住宅和一栋商业组成,纯板式结构,其中1、2号楼为1梯2户面积161平的三房(可变四房)双卫产品,总楼层数只有8层,层高3.15米;3号楼楼王为2梯2户面积233平米的四房四卫产品,总楼层只有7层,层高3.3米。



项目二期总平图



如果我们从容积率、面积段、梯户比、层高等指标判断,东原·印长江已然是当之无愧的豪宅。但这远远不够,它之所以被我称为“高级”,就在于它把很多塔尖圈层的生活细节以及顶豪产品的打造逻辑“下沉”到了一个豪宅产品中,下面我可以给大家分享一下我个人的体验。



不仅尊重业主,也尊重业主的朋友◆



古诗云:谈笑有鸿儒,往来无白丁。如果我们的业主是尊贵的,那么业主的访友自然也是尊贵的。但我们不妨回忆一下,当有人到你家来拜访时,一定是向门口的保安通报业主房间号或姓名,然后保安通过呼叫系统向业主确认后放行。这个过程,是一个盘问的过程,谈不上对错,但总让人不够舒服。对吧?



那么东原·印长江是怎么做的呢?



首先,它在小区大门的入口处设置了一个规格非常高端的VIP接待室,每一位访客都将首先在这里落座,并有专人服务。如此一来,无论刮风下雨严寒酷暑,只要访客踏入东原·印长江的大门,他立刻就能赢得尊贵感。


VIP接待室实景图




然后,服务人员在了解了访客想要拜访的业主信息后,会私下向业主确认,避免了当众盘问的不适,随后访客将在服务人员的带领和陪同下,前往业主的楼栋,一方面可以避免访客迷路影响其他业主,另一方面这种陪同又再次强化了尊贵感。



这样的一套访客系统,不仅让来访者感受良好,而最根本的,还是让背后的业主脸上有光。这其中的心思,一定是拥有塔尖圈层生活习惯的人,才能想出来的。



高端艺术有品的公区,和感官氛围



环境对人的影响是巨大的,所以很多开发商,都会在产品打造上注重公共区域。而东原·印长江在这方面,表现可圈可点,我个人的感受是,从硬件层面,东原·印长江依托石材、水景、雕塑等,用现代的手法,营造出高端、艺术、有品位的物理空间。


水景雕塑——出自青年艺术家郑路之手的匠心之作



小区中庭水景,由黑色石材搭配浅水营造出喷泉、瀑布、流水等多重水景效果。



中庭水景实景图



入户大堂,采用现代简约的设计风格,通过地面石材拼贴,墙面光影和线条设计,再加上视觉中心的艺术装置,你不会感觉自己身在入户大堂,而是置身于一个艺术展中。


单元大堂实景图




除了硬件上的高规格打造和艺术品味呈现外,东原·印长江在公区的感官营造层面,做的更是“润物无声”,一般人可能只会感受到“舒适”,却发现不了背后的玄机。



大家可以稍微留意一下,它在声音感官方面,运用了水景,从进入社区直到归家,一路都有适度的流水声,能够有效过滤噪音,让业主归家保持心情。而在色彩方面,黑白灰等中性色彩的石材使用最为广泛,搭配精致的绿植,是最不会给眼睛造成负担的颜色。在光影的运用中,摈弃了夸张炫目的主灯,而是通过灯带、局部照明等方式,展现光与影的关系。总之,非常高明。



富余的空间,或许也是高级的反映



东原·印长江的电梯采用了人脸识别系统,业主通过刷卡,只能到达指定楼层并单向开门,保证了业主的安全与隐私。当然,这一点并不算新鲜。



但是,这种入户方式带来的,却是大约7个平米的外玄关赠送空间,按照当前的房价,大约价值15-20万。而东原在这里,做了一整面墙的鞋柜,这并不是交付标准,但我建议购房者加钱选装。



可选配的超大鞋柜实拍图



这一组鞋柜,通过精细化的设计,居然可以收纳超过150双鞋。



我特意去看了一下我家的鞋柜,一家三口大概有20-30双鞋吧,长期因为收纳空间不够,总有两三双鞋放在它们不应该呆的地方,作为有轻度强迫症的人来说,我挺恼火的。



当然,东原·印长江这种收纳体系,显然不是一般家庭适用的,但对于真正塔尖圈层的人来说,却可能刚刚好。这套系统,显然又是一种高端生活方式的下沉。适度的浪费,或许正是高级在某种程度上的体现。



看似简约的室内设计,有太多用心



在我对东原·印长江赋予高级这个形容词时,室内设计应该是最大的得分项。看似简约的室内设计,但我看到了太多的用心。



首先说大印象。



印长江的设计采用了现代简约的风格,所以一般人会觉得不如某些豪宅富丽堂皇,但这恰恰是当前国际一线高端豪宅所普遍采用的风格,追求less is more,空间的奢侈才是真正的奢侈。



简约,却不简单的空间设计



色彩依然延续了中性色。高级灰的地面石材,只在边线位置进行了黑色的镶边,还嵌入了黄铜色的不锈钢金属条;墙面铺贴了浅杏色的全屋墙纸,质感一流;而天花板则是简单的白色乳胶漆,但却通过吊顶、线条、灯带等,营造并不简单的视觉效果。



一期实体样板间实拍图



材质的选用上,设计师广泛采用了天然材质和金属、玻璃等混搭组合。其中,大面积的石材自然必不可少,客餐厅的地面、电视背景墙、西厨岛台以及主卫全部铺贴了石材,甚至连次卫的淋浴区,也使用了石材。而墙面局部硬包、卧室的地面、以及门,则选用了实木。此外,黄铜色的不锈钢金属,拉丝玻璃等,也点缀的恰到好处,在低调的中性色彩中折射出少许的奢华色调。



然后说小细节。



东原·印长江玄关位置镶嵌了一块白色石材,其品质达到了玉石级别,市场价大约需要5000元一平米,而它客厅更大幅的电视背景墙上,也干挂的是同样的石材。使用玉石级别的石材,我并不是第一次见,但上一次,是在银泰·华悦府5000万的那套楼王里。



玉石级电视墙与木饰面沙发墙相得益彰



大家还可以注意一下东原·印长江的室内门,你会发现它的高度跟一般的门不一样,它的高度与天花板一致,这种门需要定制,比一般门贵很多,最早在成都使用这种特殊尺寸门的楼盘,是仁恒滨河湾。



顶天立地的室内门是高级住宅的标配



东原·印长江的客餐厅区域,踢脚线使用的是不锈钢金属踢脚线,这与麓湖之前推出的汀院很相似;客厅与卧室的地面衔接部分,从石材过渡到地板,却没有使用任何扣条,两个空间直接在一个水平上,这一点我在写绿城·诚园的时候说过它对工艺的要求有多高。



东原·印长江的墙面部分,有大量的留白,且搭配有射灯,非常适合悬挂艺术品。这一点估计只有真正对艺术品有收藏习惯的人才会提前给客户预留,因为设计师,总会在设计产品的时候,代入自己的角色或习惯,而这种私人性,也恰恰是高级与迎合的区别。



留白的墙面为业主预留收藏空间



当然,东原·印长江并非完美无缺。相反,我认为它在工艺工法上还有一定的提升空间,但是考虑到我们现在并不是在讨论专业施工工艺,而一般购房者也不会像我这般吹毛求疵,所以就不展开了。





以上,是我在没有任何文字和图片资料的前提下,凭着两次踩盘东原·印长江的记忆写下来的。当然,我还可以源源不断的举出各种例子,来证明我对东原·印长江室内设计的喜欢,但是篇幅关系,也就此打住。



◆户型的逻辑,就是强调社交和奢侈



最后一点篇幅,我们有必要说说东原·印长江的户型逻辑,虽然我手里有二期的户型图,但我认为一期178平米的样板间户型,似乎更能说明问题。



一期178平米户型图(售罄)



首先,东原·印长江的户型并不是传统意义上的好户型,它的面宽窄、进深长,以至于用了一个西厨岛台外,还得算上一张竖置的长餐桌,才勉强把这个进深给吃下来。



但是,我也大致看了一下南京印长江的户型,我发现,大面宽、窄进深并不是东原·印长江在户型设计上所追求的。它的户型逻辑,我个人认为只有两个词,一个是社交,一个是奢侈。



社交的意思,就是它会赋予公共区域很大的尺度,客厅的开间会足够大,大到顶级豪宅的水平,任何人到你家,或者你拍照发一个朋友圈,别人都会误以为你住300平以上。尤其是大客厅+餐厅+西厨岛台的组合,顶豪“三件套”就齐了。



奢侈的意思,就是它的主卧享受度会非常高,大开间的主卧,必备的衣帽间,以及四件套齐备的主卫,也会有一种远远超越实际面积的生活尺度感。



这种户型的逻辑,跟银泰·华悦府是近似的。华悦府280平和360平的户型都是一个调性,即客餐厅极大、主卧极大,但其他房间的尺度就普通到可怜。



然而,东原·印长江的户型,并没有因为社交和奢侈,就舍弃功能性。

178平米的户型,一般高端住宅会做出三室两厅双卫,而东原·印长江却在满足社交和奢侈之外,做到了四房两厅三卫。



这一点,我认为可能主要得益于它1梯2户的梯户比,导致公摊非常低,再加上外玄关的合理利用,减少了内玄关的面积。另外,厨房、书房面积较小,适当的空间搭配,最终成就了东原·印长江独特的户型设计逻辑。而这种户型逻辑,对于人口结构偏少的高端家庭来说,是匹配的。



这里,附上东原·印长江二期的两张户型图。



二期161平米户型图(待售)



二期233平米户型图(待售)





-肆-

想说却没说的,还很多



作为一个“房痴”,遇到自己喜欢的房子,总能滔滔不绝,停不了笔。这一不小心,都已经破了5000字,前所未有。



但其实东原·印长江值得说的内容,真的再写5000字也未必够。



例如,它的酒店式社交会所,提供了七大高端社交场景,包括私宴厅、烘焙坊、茶室、书吧、钢琴房、小剧场和私家游泳池等。



项目会所实拍图



而东原·印长江的物业服务体系,是最高端的东御管家。他们必须拥有五星级酒店履历,经历荷兰管家学院、东御管家学院超过650个小时的培训,并通过2年的实践工作考核,才能成为东御管家。这也是东原·印长江物业费高达7元/平的原因。



“东御管家”已入场服务





-伍-

期待更好的东原印系列



据了解,东原·印长江二期即将取得预售证,但是具体价格尚未确定。不过,我相信了解这块地楼面价的人,都应该知道,它便宜不了。



对于一般购房者而言,东原·印长江难言性价比有多高。



但是,对于经济实力较强的地缘客户来说,如果没有太高的公立学区需求,那么我认为东原·印长江是一个让你买了不会后悔的产品,至少它能证明你两件事:第一有钱,第二有品位。



对我自己而言,通过印长江这个产品,让我重新认识了东原。



东原·印长江效果图



在这个众所周知的市场环境下,东原拿地成本本来就很高,在产品投入上多一分,就会导致利润少一分。但是,一个真正用心做好产品的房企,凭的就是一口心气。



而东原,有这个心气。



我期待东原能够拿到一块更好的地,打造一个更好的印系列。

当前的印长江,个人觉得还是略有保守的,并没有在产品上完全放开手脚,毕竟印长江的顶层设计是非常高端的,而重庆有的,我相信成都也可以有。






届时,如果有幸,我会非常努力的去争取成为东原的业主。

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