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成都三环内“一房难求”,原因竟然是这个!

2018-11-13 09:39:26来源:半只阅读量:1040

上周,“双十一”的钟声尚未敲响,成都房地产市场就开始“躁动”,传统购房一圈层(主城+天府新区)的楼盘纷纷拿证,慰藉苦等的买房人。

然而,仍有粉丝向楼市君抱怨——

“僧多粥少,房子还是不够!”

“龙泉双流卖得飞起,三环内咋个一房难求?”

一圈层乏力,郊县才是主角

久违的爆发,无法掩盖一圈层“缺货”的事实。

据中成房业统计,上周(11.5-11.11)大成都新增预售面积113.72万㎡,其中主城、天府新区加起来只有50.05万㎡,不到一半。

自今年年初至今,郊县新增预售个数、面积分别占大成都总量的72%和68%。

成都2018年累计新增预售情况(截止11.11)

(数据来源:中成房业;制图:天府楼市)

近22个月来,郊县住宅供应、成交量几乎每个月都远远超过主城和天府新区。

2017.1-2018.10成都住宅分区域月度供销走势(来源:中成房业)

单说今年10月,据不完全统计,开盘的73个项目中只有9个来自主城、3个来自天府新区。

成都2018年10月开盘情况(来源:中成房业)

而且我们看到,郊县并没有传闻的那么“不好卖”。

崇州的北大资源·颐和天璞、双流的万科·第五城、彭州的辰兴锦城国际等,都取得了“当日清盘”的佳绩,新都的保利·大都汇、双流的中铁·骑士府邸等,认购率也超过了90%。

在上周成都住宅销售(备案)排行榜上,TOP10里只有2个不是“郊区盘”。

成都2018.11.5-11.11住宅销售(备案)TOP10(来源:中成房业)

纵使供应“井喷”,一圈层也没能取代郊县、成为主角。

“面包”分布不均,还得问“面粉”

楼市的圈层差异,归根结底,要从土地上找原因。

可以看到:无论土地总体可开发量还是住宅类用地可开发量,郊县都大大超过主城、天府新区。

成都2018年土地可开发量情况(截止10月底)

(数据来源:中成房业;制图:天府楼市)

楼市君拉通了最近9年的数据:2010-2011年,大成都土地供应量整体下滑;2011-2014年,其经历了“上扬-下挫”的波折;2014-2016年,土地供销整体上行,天府新区成交迎来高峰。

成都土地年度供销走势(截止2018年10月底)(数据来源:中成房业;制图:天府楼市)

与2017年相比,今年主城区、天府新区土地供销有所收缩,近郊有一定增加,远郊则大幅上涨。

2017年、2018年土地供销对比(数据来源:中成房业)

每年郊县的土地供应、成交量基本都在主城区和天府新区之上;它们曾一度接近,现在又“渐行渐远”。

郊县的领跑地位无需赘言。问题是,为什么会出现这样的波动?

我们注意到:土地“放”,楼市上行;土地“收”,楼市下挫。如果按1-2年的“拿地-入市”平均时间算,土地市场的每次转折都与成都楼市节点高度重合。

2014-2015年的“放”,随之而来的是2016年的主城领涨、2017年的天府新区与近郊“跟涨”;2016年起的“收”,与2017年下半年开始的“横盘期”遥相呼应。

“正是土地放量带来了市场变化,间接推动了‘主城区-天府新区-郊县’的区域轮动。‘面包’的成色,反过来又会影响土地‘开闸’与‘关闸’。”一位资深业内指出。

《成都市住宅用地供应中期规划(2017-2021年)》提出:2017-2021年,成都市拟供应住宅用地4583公顷,其中主城区占22%,天府新区占16%,郊县仍是主力。

供应端的主角地位,让郊县楼市供应、成交数据持续领跑。也正因“粮草”短缺,主城一度“缺货”以至于只能消耗存量,也促使了各大“捂盘王”接踵入市、解渴市场。

上述《规划》还写道:对商品住房消化周期在36个月以上的区域,停止供地;18-36个月的,减少供地;6-12个月的,则增加供地……

按最近几个月的成交情况计算,近郊、远郊住宅去化周期均不到12个月。可以推测,“开闸”很可能仍是下阶段的主旋律。

那么远郊土地供应突然上扬的“眉毛”,不妨看作下一次“轮动”的信号。

来源:天府楼市

本文经原作者授权发布,内容有删改,如需转载请联系原作者。




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